春节假期前夕和过节期间，《证券日报》记者走访了南京部分一手楼盘并对二手房市场进行了调查，发现南京楼市有降温趋势，郊区一手房和部分二手房的大户型问津者较少，但好地段的房屋、学区房的价格并未出现大幅降温，反而保持稳步上涨。
记者发现，新政实施后，包括北京、深圳在内的一线城市和南京等热门城市房地产市场呈现两级化趋势，郊区新房和二手大户型房屋销售放缓，好地段、小面积房屋依旧有市场。
业内人士指出，去年南京楼市迎来了史上最严格的限购限贷政策，而差别化住房信贷政策执行力度的加大，让南京房地产市场的成交量在两个月内骤降六成，高额首付成为众多买房人的“拦路虎”。
高额首付成为“拦路虎”
成交量两月骤降六成
“从2016年年初一直到九月份，南京的房价疯了似上涨，最多的涨了一两万，翻了两三倍。”一位老南京人感叹道。
去年六七月份，南京楼市呈现一派繁荣景象。房价的涨幅，是很多人所没有预料到的。实际，南京房价已经迎来了连续18个月的上涨，2015年中旬，原本均价每平方米几千元的南京部分地区的房价开始呈现小幅升温，后一直攀升至每平方米万元，2016年的三月份至七月份，南京房价和成交量均出现加速上涨态势，八月份成交量开始回落。
而投资客的涌入，让南京的城市房价也迎来了久违的繁荣。
“前年中下旬到去年三四月份，南京突然出现了大量投资者，他们大量买入房子，有人也有批量购买整层的。”一位南京当地中介向记者透露。
不过，2016年9月份开始，南京楼市开始出现明显降温。中国指数研究院公布的9月份全国百城价格指数显示，南京从8月份的全国房价涨幅第14位，到9月份下滑到第23位。
“去年10月份新政出台，市场经过两个月的调节，成交量已经下降了六成， 新的住房信贷政策让很多人对买房望而却步。让南京楼市骤然降温，让房屋成交量‘断崖式’下滑的关键，还是差别化住房信贷政策执行力度的加大。”一位南京当地的中介负责人告诉记者。
除了严格限购而外，最为重要的是此次新政进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度。根据新政，居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%；而对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商住房贷款的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
“这次限贷政策对于二手房市场是致命性的，很多原本通过贷款买得起房的人由于高额首付，都放弃了买房的想法。”上述中介负责人表示。
在南京本打算购买学区房的江女士告诉记者，去年9月份她本看好了一套房，由于卖家出国，她得等到10月份才可以交易，她一边等这套房的业主回国，一边看着其他的。然而这一等，却出了事。国庆节过后，南京楼市新政开始执行，由于她在外地投资了一套房子，贷款未还清，她在南京购房的首付一下子变为八成，让她无力购房。而在此前的几个月中，大部分银行首套房的首付比例是25%到30%。
记者了解到，像江女士这种情况的购房者很多，高额首付让他们望而却步，最终不得不放弃购房的想法。严格的限购限贷政策，让原本火热的南京楼市出现大幅降温，这种情况持续了近两个月的时间，去年12月份南京房地产市场降至冰点。
春节假期还未到，南京市区的大部分中介门店已经呈现冷清的景象。
走进位于湖南路的一个链家门店，记者看到仅有一位工作人员玩着手机 。“过年期间大部分人都休息了，年前年后我们门店会派人值班，不过这段时间基本不会有买家上门。”一位销售人员告诉记者，在春节前一个月内，总共上门咨询房屋的人不超过20个，几乎没人看房。
而在一手房市场，由于限价，南京大部分新楼盘的价格也已处于稳定状态。
“去年整个市场最火爆的时候，南京一个月的二手房成交量可达一万多套，去年底只有三四千套，春节前更少。”一位南京当地房屋中介销售人员说。
不过，他透露，从今年1月份开始，南京整个楼市明显在升温，“买学区房的人特别多，因为五月份各个家庭开始落户了。”
数据显示，今年1月1日-1月31日南京商品住宅已成交4926套，南京最新商品住宅库存为24967套，目前全市库存消化周期为2个月。另外，今年1月1日-1月31日南京二手房已成交5904套。
一位南京市住建委内部人士告诉记者：“去年一年，南京部分地区房价涨幅较大，南京市今年将新开工400万平方米保障房，全面提高居民住房水平，并加快推动一部分棚改项目建设，解决部分城市低收入人群住房困难的问题。”
买房或更难
2017年价格成两级化趋势
目前，因库存较少，消化周期较短，南京一房难求的局面短期内依然难以得到根本性改观。而南京房价或在博弈中走向两极化。
记者在南京走访几个新楼盘发现，这些楼盘大多在郊区，均价在每平方米2万元-3万元不等，价格均较高。
“经过去年一年的销售，南京的新房库存已经很少，最近开盘的新楼盘更是不多，大部分是去年底开盘剩下的尾房。去年，城北新房大规模销售库存告急，目前在售或已售的新房基本布局在江北、城东、河西南，市区已经没新房。”一位南京当地开发商负责人告诉记者。
记者调查时发现，目前在南京郊区的二手房价格出现一定幅度下滑，但市区房价依旧坚挺。
“目前市场是一房一价，部分业主此前购入房子是以投资为主，很多二手房业主不着急卖会坚持价格，好地段的、学区房价格没有降，除非业主非常着急卖，价格会有浮动。不过，江北、江宁等地区的二手房会降一些，部分郊区的房价确实已经出现下滑，很多换房家庭由于高首付也放弃买房，大户型成交价格有下降趋势”，上述中介负责人告诉记者，“部分新房开发商为了加速资金的回收，也可能会主动降低价格出售。”
